半年下调80W+，五环外临铁“刚需圣地”的真实现状
哈喽，大家好啊，我是血拼哥。
今年北京新房卖的不咋地，但是北京房山，卖疯了。
今年前三个月，房山区新房成交量已达1291套，较往年同期增长明显。
特别是在3月份，房山新房签约了276套，占全北京成交量的7.2%，接近10%的占比。
很多人对一个季度成交一千多套没什么概念，我放两组房山全年新房成交量数据：
2020年，2965套
2022年，2943套
也就是说，以往一整年，房山可能也就卖三千套房。
今年在大环境如此这般的情况下，房山一个季度就快赶上过去半年了。
并且，这种趋势有在增强。啥情况？
其实很好理解，因为足够便宜。
最近市场变化较大，大家发现，有些原本被视为热门的区域，例如海淀顶级学区房蜂鸟家园说砸盘就砸盘，二手房其实也未必保值。
最近几个月，我们盘点了不少二手房跌得厉害的区域，比如亦庄核心、望京和天通苑，不少热衷追求热点的购房者可都纠结了。
突然间，大家都发现了房价怎么涨上去，还能跌回来，这个市场的规律果然是趋于平均。
与其追涨，不如追求性价比，于是就有了咱们开头房山卖疯的现象。
房山作为近郊，确实可以满足大家300万低总价、地铁便利、学校医疗配套完善、商业齐全的需求。
但是房山也不是所有板块都硬核，到底适合哪些人群？有哪些优势和短板，市场变动之下，房山降了多少？
今天争取长话短说。
01、价格下杀 房山现状
2024年的房山充分印证了那句话：
“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”
咱们先看新房。
房山一众指导价4.5万/平的新盘，一年时间，纷纷用“特价房”的方式，把价格下杀到了3万。
今年四月开盘的房山京熙润府，均价直接打到3.68万/平，对比4.5万/平的指导价，直降8200、降幅18%。
房山在售项目的实际网签价格：其中指导价在4.5万/㎡的项目，实际网签价格的降幅，均在10%以上。
数据来源：住建委截止6月
月初，JXRF再上特价房源，79、89平总价只要270多万起，单价再度下杀到3.3万/平，对比开盘价格再降10%，对比指导价打七三折。
大学城有项目出特价房源，直接下杀到3万以下！对比指导价打了六五折。
⭐️后台回复【房山】查看具体情况及缩写
*需要提醒的是，建委网签均价随时在变动，一般刚开盘的项目放出房源价格较低，后期楼王价格更高，大家理性看待。
其次再看板块次新，区域内有21年开盘的，现在已经卖到现房了，还没卖完，比如，
21年开盘的中建·京西印玥，良乡大学侧北部，新房指导价43000，今年3月新房网签39000。
2023年6月第一套89平二手房成交，成交单价43000-44000，现在正常楼层挂牌房源有35000-39000的价格。
21年开盘的中海寰宇视界，房山稻田，23年交房，新房网签价格51000-54000，现在还有部分新房在售，135平4层低楼层户型44000的特价房。
2023年11月，第一套二手房成交，95平高层3居单价5.4万/平，现在同户型中楼层有一套挂牌房源单价48000，从550万调价到468万，5个月下调80多万还未成交。
房山这6-7年开盘的新房，即使在核心板块长阳良乡周边产品不错的洋房楼盘，或多或少都还有新房没卖完。
市场不好，房山低价新盘和次新太多，也导致价格扛不住。
再来看下房山二手房情况。
房山二手房的挂牌价格，过去三年持续走低！给新房造成不小压力。
为啥会这样呢？
截至6月19日某贝平台：房山二手房挂牌量为8763套，对比昌平仅少了一千多套，对比大兴仅少了两千多套！
常住人口上，房山为131万人、大兴为182万、昌平为227万。三者常驻人口与待交易的二手房源比分别是：149.42、159.70、222.85。
什么意思：房山二手房的价格在持续下探，但二手房的接盘力是三个区域中最弱的！
所以，房山想卖房的唯一办法就是“降价”！
总体看，这个区域自住可以，轨道交通、生活配套都有，但是保值啥的，谨慎把握。
在“性价比”大行其道的当下，如果你觉得房山当下价格已经可以接受，那么房山置业如何选择呢？
02、板块之间 置业逻辑
房山置业，对本地人来说，也是捋这房山线买的。
长阳、良乡是本地人改善不二之选，也是非本地首次置业房山的首选。
长阳自2011年以来，备受开发商青睐，包括万科、绿地等知名开发商纷纷进驻，开发楼盘。
长阳地区是房山CSD行政区的主要区域，也是市政府规划中央休闲购物区的重要组成部分。
同时，长阳区域逐步成为房山的高新产业基地和小型企业孵化平台，吸引了大量企业入驻，带动了人口增长。长阳还规划了长阳湿地公园等大型社区公园，为居民提供宜居环境。
交通配套是长阳的一大优势。从长阳，房山线7站抵三环。算是房山住宅区较近的位置，不过随着近些年西北人口增加，地铁早晚高峰也难免拥挤。
长阳区域内也拥有完善的公交网络，646、616、901、952等公交线路覆盖市区各个区域，乘车时间在30分钟左右。
此外，长阳周边有五环路、京开高速和京良快速路，可通过这些公路前往市区，大兴，丰台等区域。
商业配套也是长阳的亮点。奥特莱斯和中粮万科半岛广场的建成为长阳带来了新的商业活力。奥特莱斯已成为长阳的地标性商业中心，便利的购物环境满足了居民的日常需求。长阳地区还配备了超市、银行、市场等商业设施，商业配套水平较高。
教育资源是购房者关注的重点之一。长阳地区有北京小学房山分校、黄城根小学房山分校、北京四中房山分校等，随着名校集团化，教育均衡化，房山教育力量也在加强。
尽管长阳已经是相对成熟的社区了，但是医疗配套和停车位不足的问题还是非常显著的，期待这些问题日后可以得到妥善的解决。
目前长阳临铁近铁没有在售新房项目，可以考虑就近二手房。目前长阳二手房均价3.2万/平，处于下滑状态。想入手楼龄新一点的次新预算还得抬到5万/平左右。
沿着房山线再往西就是良乡大学城板块。
良乡大学城是房山的核心区域，分为北部主园区、南部扩展东区和扩展西区三部分。目前只有主园区及扩展东区有规划。
主园区及扩展东区总用地约1200多公顷，地上建筑规模约1000万平米。主园区建设用地约660公顷，建筑面积约500万平米，规划常住人口3万人。扩展东区建设用地约570公顷，建筑面积约240万平米，人口4.7万。
交通方面，有地铁房山线和城市副中心线，地铁房山线设有三站：大学城北站、大学城站、大学城西站。地铁站外有接驳公交，方便前往良乡或房山其他区域。
与区域外沟通的快速路，有五环路和京良路构成的“两横”，以及京港澳、京昆和京雄高速构成的“三纵”。
商业配套方面，大学城北站附近有熙悦天街，为居民提供购物便利。小区楼下设有商业门脸和超市，满足基本需求。
此外，良乡大学城5公里范围内周边还有华冠、家乐福、龙湖房山天街、京投港、长阳半岛广场、绿地缤纷城等大型商业中心。
教育资源方面，已有多所学校运营，包括北京理工大学附属实验幼儿园、北京理工大学附属实验学校等。未来还有中关村第三小学房山学校、北京第六实验学校等规划中。
医疗方面，除了苏庄地铁站附近的房山中医院新院区外，良乡医院是最近的医疗机构，未来还将有宣武医院等，为居民提供就医服务。
尽管商办类用房发展相对滞后，但随着配套设施的完善和地铁站周边地块的开发，该区域的居住属性将逐渐提升。未来居住环境优越，适合养老或改善居住。
目前大学城周边的住宅已经建的差不多了，包括：
大学城北站有智汇雅苑、金地朗悦等。
大学城站附近有京熙润府、中建房山国贤府、首开熙悦睿府书香、华发中央公园、远洋新仕界、首创·紫悦台等。
大学城西站附近有中建学府印悦、天恒·水岸壹号、恒大滨河左岸、玉竹园等。
此外还包括禧悦首府和春和印象等。
地处良乡大学城核心区的华润置地京熙润府开盘卖得很好，卖了10个小目标。
项目西侧与即将建设的中关村第三小学房山校区隔一路之隔，该校规划有30个教学班，预计2027年9月1日正式开学（具体入学政策以教育部门当年规定为准）。
中关村第三小学房山校区将被纳入中关村第三小学教育集团管理，实施资源统筹、人才流动、课程共享、教师培训等一体化管理，有望提升房山教育力量。
良乡大学城板块新房项目不少，迭代很棒，如果要上车，建议考虑新房。
目前板块二手房均价2.3万/平左右，次新4.7万-3.8万/平左右。
说实话，在房山买房的北京刚需，是钱特别紧张的一部分人。房山群众不接受pua，在自己能负担的范围内买房就行，远一点也无所谓。
如果你需要在城区通勤，可以考虑购买长阳地区的房产。长阳有中央休闲购物区，商业发达，生活很方便。实际上，长阳也是北京最热闹的商圈之一。
如果你是为了改善居住环境，预算充足，可以考虑良乡大学城板块。这个地区靠近地铁，交通便捷，是房山重点发展的板块之一，配套设施完善，非常适合居住。
良乡分为大学城和老城区两部分。大学城有地铁、商业和教育配套，非常宜居。而老城区虽然有大量本地居民，但交通仍需改善。
城关、阎村等，主要考虑通勤和价格。如果你可以接受通勤时间，那么购买这些地区的房子也是可以的。
阎村的巨燕·燕京府，楼面价1.15万/平，销售指导价3.7万/平，开盘价预计2.4~2.9万左右。
城关的揽星樾，成交均价为21415元。
至于窦店和燕山，已经来到西六环外，除非你是当地刚需，否则不建议购买。如果你在市区工作但资金紧张，可以接受一定程度的通勤，那么购买这些地区的房产可能是个选择。
最后，房山价格这一轮没挺住，但是房山无罪，而且未来房山能否崛起也未可知。
有信源透露，房山今年政府工作报告透漏将建设京西南消费高地：
1、加快山姆会员店、首创奥莱摩天轮、广阳文化沉浸式购物体验中心等建设；
2、北投长阳商业综合体年内竣工；
3、宣武医院房山院区开工；
4、协调推动地铁房山线、燕房线提速改造工程。实现房山线和燕房线贯通并开走大站快开。
此外，北京中西医三甲医院在苏庄地铁南侧，2025年底交付（房山中医院新院）；
北京十一学校选址房山城关；
阎村板块的燕隆汇开业，规模不小。
房山并没有停下发展的脚步。
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