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对话 | 中交海投周济:以精益思想促产业链转型、赢新基建开局

http://www.jiajupaiming.com 2022-07-04 17:06 家具排名

2022年行至半程，尽管房企与上下游企业还在为了市场剧变而艰难调整，但政策春风却已悄然而至，市场暖意渐起。近日，主题为“稳供应链大盘助不动产复苏”的第六届中国房地产年度采购峰会在广州广交会威斯汀酒店举行，中交海投、奥园、卓越、东原、鼎信消防等企业的800位标杆房企高层、品牌供方领军人、供应链行业一线专家导师汇聚一堂，共议行业发展，共探行业方向。

“面对困境，产业链上下游不应焦躁，而应该沉下心研究发展方向。”中交海投党委副书记、总经理周济如是说。

中交海洋投资控股有限公司是世界500强企业中国交建全资子公司，以海南和南海区域为基点，着力发展基建及特色地产、文旅康养、教育培训、海洋及相关产业投资等。中交海投充分发挥中交集团在一体化服务、投融资能力、创新能力、国际化能力等方面的独特优势，聚焦重点项目、重要区域、重大市场，围绕大交通、大城市、江河湖海，为地方发展提供规划设计、投资建设、产业导入、资产运营等一揽子解决方案，为海南自由贸易港建设及国家海洋经济发展贡献海投力量。

在本届中国房地产年度采购峰会间隙，周济接受了专访。面对行业变局，周济表示：“当前行业要抓住新基建政策东风，学习制造业，回归房地产发展的科学规律，运用精益思想，构建企业科学的价值树，不断探索‘一体两翼’，做好产品与服务。”

　房企转型要正衣冠，转思维，充分运用精益思想

问：房地产业已经结束了高速发展期，进入了新的发展阶段，很多房企十分迷茫，您认为房地产发展方向是什么？房企应该如何转型，实现突围？

周济：在过去20~30年，中国的房地产行业和企业实际上走过了全球房地产非常特殊的一个历史阶段。以1998年为标志，房改引发了中国人民对房地产极度渴望和快速的消费性投资，带来了整个行业和市场的超高速发展。这个速度快到让从业者和房企都应接不暇的地步。

问：这个过程中，行业和企业管理水平其实上并没有跟上发展速度？

周济：是的，因此引发了一系列问题，比如说房屋质量问题、街区风貌问题、城市面貌问题、建筑风格问题以及国家整个建设市场的无序和迷失。为解决这些问题，国家这一轮的调控势在必行，但是，房地产行业是一个牵扯到60多个产业的支柱产业，在调控中会造成国民经济的一些不稳定，再叠加经济体之间的冲突、新冠疫情的冲击，地产崩塌式的下滑使得一些房企迷惘甚至说绝望，也是在情理之中。未来转型之路怎么走？新基建为我们指明方向。而新基建无所不包，其中一个内容就是新地产，但新地产一定要回归到全球房地产发展的科学规律上来，学习制造业百年以来的精益思想。

对于房企来说，精益思想就犹如一棵科学发展的“价值树”的构建：土壤是房企优秀的企业文化，根基是富有远见的战略体系，树干是丰富而又有企业精神内涵的品牌体系，再往上就是供应链体系，最后就是精益化产品体系。而供应链体系的建立，就是我们本次中国房地产采购峰会的主题。只有建立科学、优秀、一流的供应链体系，房企才能够系统集成优秀的产品，包括住宅、商业、文旅地产等等地产产业都是如此。所以未来的方向很明确，房企要做新基建时代的新地产，做一个房地产的新人，运用新思想去做新产品，当然这个新思想里要运用科学正确的价值观和方法论。

问：中交海投在特色地产、产业投资上有了一些心得，当前行业也有很多企业想要去做产业投资和产业地产，对于这些向产业地产转型做新地产的企业，您有什么建议？

周济：主要是要做好产品、转变投资策略、改变金融思维。

首先，房企要做好产品，并且不断探索，推陈出新，要特别关注“一体两翼”。“一体”就是产品的打造，当下集中在工厂化的装配式建筑方面。“两翼”之一是包含分布式光伏、风电、氢能源等的绿色低碳能源，另外一“翼”就是数字智慧。

其次，就是投资策略的转变。房企不能再是简单的投资人，而是项目全过程的资产管理者，这包括融资、投资、设计、建造、销售、运营还有退出，要首尾相连、从首至尾、由尾至首不断循环，直到打磨出一个好项目。

还有一个比较关键的就是要改变我们地产原有的金融思维。这一轮房地产调控为什么受伤的房企这么多、伤得这么重？我认为原因有两个：一是过于追求短平快而没有做好产品，二是缺乏金融思维，过度使用杠杆，最终出现了挤兑的危机。未来房企要认真做好借与投的“久期匹配”，也就是钱袋子平衡。

国央企建设供应链需回归“价值树”，优选合作伙伴

问：未来竞争是供应链的竞争，您认为国央企如何进行供应链管理体系的建设？

周济：企业的发展战略从成立到发展成熟，需要历经不同阶段，其中一个很重要的表现形式就是我刚才提到的企业“价值树”的构建，价值树中文化、战略、品牌、供应链和产品是一个完整的体系。这棵价值树的枝丫就是供应链体系，是营造产品的重要环节，没有好的供应链也就造不出好的产品。因此，国企和央企应该要特别重视供应链的建设，要搭建优秀的供应链体系应该重视两个方面：

第一，供应链建设要回归价值树。要认识到供应链是整个价值树一个环节，不能与其他方面及整体割裂开来。例如过去有些企业为了造供应链而造供应链，没有与企业价值观与方法论互相融合，这是一个不容忽视的问题。

第二，供应链体系既然是一个体系，那么制度规则就特别重要，尤其是供应商管理规则。企业要做优秀资源的整合者和集成者，筛选出各路英雄形成供应商库为我所用，在市场竞争中就好似田忌赛马，如果供应商都是“优马”，自然就不会输，这就是搭建优秀供应商库的目的所在。除此之外，还需要有公开、公正、公平、依法合规的评标规则，科学的评标方法就是要让优质的供应商脱颖而出。以上是好的供应链体系搭建要关注的两个方面内容。

问：也就是供应链体系要有一个优秀价值观方法论、一个优秀制度体系、一个优秀供应商库？

周济：是的，建立供应商体系的最终目的，是为了做好产品；做好产品的目的，是为了悦人。所谓悦人指的是：悦客户而不是悦自己。

供应商需找准定位，服务好产业链“蜂群”

问：新周期下，不少服务传统地产的供应商想要拓宽业务渠道，进军产业或基建，您对这些供应商有何建议？

周济：新周期下，供应商转型的形式可以是多元的，但总体上有三个方面需要做好。

首先，供应商要找准自己的定位。以“蜂群”来比喻产业链，供应商就是产业链上的“蜜蜂”，需要服务好“蜂王”和其他“蜜蜂”，而正因为是为整个“蜂群”服务，供应商不能自始至终站在自身角度考虑自身利益，在必要的时候，需要做出一定取舍。

其次，要深入了解服务对象，做到能够为人所用，为人优用。怎么做到？供应商要学习服务对象的企业文化，既然是为服务对象做配套品，那么就一定要用服务对象的文化和战略来集成你自己，而不是你去集成服务对象，要服务对象反过来配合你。

最后，供应商也要用精益思想武装自己。供应商是地产产业链上的一员，也是制造业产业链上的一员，供应商研究运用精益思想可以推动产业链上下共同运用精益思想，从而带来产业链升级。

以绿色和数字化支撑的第三代装配式建筑，将引导房地产打开全新领域

问：当前“十四五”发展规划提出建筑业要加速装配式建筑对传统建筑技术升级与替换，您有什么看法？

周济：中国的装配式建筑历经三代发展历程。

第一代是始于20世纪八九十年代，以构件厂为主体，聚焦于传统预制构件的初级装配式建筑。

第二代是始于在21世纪初，近十年住建部和各级地方政府都极为重视，不断推进的以装配率为核心指标的现场装配阶段。这一代的装配式建筑停留在“为了达到装配率而追求装配率”的层面，无论是系统性还是集成性都不算高，所以这一代装配式建筑对于精益思想、精细管理的运用不足，在建筑精细化、城市精致化发挥的作用还远远不够。由此，也就推动了装配式建筑第三代的发展。

第三代的发展方向就是全工厂化的装配式建筑。例如远大住工的“魔方”系列，这包含了3层以下的模块化建筑、7层到11层的全工厂PC建筑；例如远大科技的11层以上的全芯钢结构“活楼”——它是对钢结构的革命性升级，不仅大大降低了钢使用量，同时对墙体支撑的抗震性、强度、硬度等层面都有大幅度的提升。

这三类才是装配式建筑发展的未来。要实现第三代装配式建筑，依然要有“两翼”进行支撑——以风能、分布式光伏以及新的氢能源为主的新能源对装配式建筑工厂、装配式建筑、社区乃至城市提供能源支撑，以数字智慧建立由“部件配件—墙体—房屋建筑—社区街区—城市—国家”层层递进的数字中国整体体系。未来的全工厂化的装配式建筑将不再是简单的建设，也不再是简单的工厂化，而是由诸多行业组成的全新的行业，拥有广阔发展前景。

问：相信新的装配式建筑升级的牵引下，房地产以及上下游将迎来更大的发展机遇，对于购房者而言，则能够能收获更绿色、更美好的生活居所。

周济：是的。尽管当前房地产行业的从业者，包括房企、施工企业以及上下游的供应商的确遇到了前所未有的困难，但不要焦躁、彷徨。新基建下的全新产业链，市场足够大，前景很美好，所以要做的事情太多了，放下心来深入地思考，用心地去研究，然后无论是从业者的职业生涯还是企业的发展都将打开一个全新的领域。